Além do habite-se: os riscos jurídicos escondidos nas escrituras de imóveis com histórico de permuta

A certidão de matrícula é o coração de qualquer transação imobiliária, mas quando o histórico de um imóvel revela uma permuta, a análise jurídica precisa dobrar de intensidade. Muitos compradores focam apenas no Habite-se e na inexistência de ônus atuais, ignorando que permutas mal documentadas podem gerar vícios de consentimento ou falhas sucessórias que contaminam o título de propriedade anos depois.

O rastro jurídico da permuta e o risco da evicção

A permuta imobiliária, regida pelo Código Civil, não é uma compra e venda comum. Quando duas partes trocam bens, a responsabilidade pela higidez jurídica de cada imóvel permanece atrelada ao histórico de cada permutante. O risco mais crítico aqui chama-se evicção. Se um dos imóveis envolvidos na troca possuía um litígio oculto ou uma penhora não averbada no momento da transação original, o adquirente atual pode ser surpreendido por uma ordem de despejo ou anulação da cadeia dominial.

Imagine a seguinte situação: um proprietário troca um terreno por duas unidades futuras em um empreendimento. Se o terreno original possuía débitos fiscais ou trabalhistas do permutante anterior, a fraude à execução pode ser reconhecida judicialmente. O adquirente que comprou uma dessas unidades anos depois pode ver seu registro ser cancelado porque a base daquela aquisição — a permuta — foi considerada ineficaz pelo judiciário. Por isso, a verificação não deve se limitar à certidão do imóvel atual, mas exige uma análise minuciosa das certidões de distribuição cível e trabalhista dos permutantes originais no período em que a troca foi formalizada.

A fragilidade das escrituras com torna

Um detalhe técnico que frequentemente passa despercebido é a presença da “torna” em escrituras de permuta. A torna é o valor em dinheiro pago para equilibrar a diferença de valores entre os bens trocados. Se essa diferença não for declarada com precisão ou se houver indícios de subfaturamento para evitar impostos, a escritura torna-se um alvo fácil para o fisco. O comprador que adquire um imóvel cujo histórico carrega uma escritura de permuta com torna mal explicada assume o risco de uma fiscalização tributária sobre o ITBI da operação original.

Além disso, é necessário conferir se a escritura de permuta respeitou os direitos de preferência e se houve a anuência de todos os proprietários e cônjuges envolvidos à época. A ausência de uma outorga uxória ou marital em qualquer um dos elos da permuta é causa suficiente para a anulação do negócio por um herdeiro prejudicado, mesmo que o imóvel já tenha sido vendido para terceiros de boa-fé.

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Blindagem na due diligence

Ao lidar com imóveis que passaram por permuta, a estratégia de mitigação de riscos exige uma lista de checagem rigorosa:

Exigir a certidão de inteiro teor com ônus e ações dos últimos 20 anos, e não apenas o histórico recente.

Solicitar as certidões pessoais (cíveis, trabalhistas, federais e de protesto) dos permutantes originais, cobrindo o período da celebração da permuta.

Verificar se a escritura de permuta possuía cláusula de quitação plena e irrevogável, o que minimiza chances de reabertura de discussões sobre o valor das unidades.

Analisar se houve a correta transferência da posse e se o desmembramento (se houver) foi averbado na matrícula de forma regular.

Muitos investidores negligenciam o passado por pressa, acreditando que a escritura pública é uma redoma de proteção intransponível. No entanto, o histórico de permuta traz uma complexidade negocial que se traduz em riscos de evicção e nulidade. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar a proposta ou pagar o sinal é a única forma de garantir que o ativo adquirido não se torne um passivo judicial de difícil resolução. Olhar além do habite-se e entender quem foram os agentes envolvidos na cadeia de transmissão é a diferença entre um investimento sólido e uma dor de cabeça patrimonial.